Ωστόσο υπάρχει ο κίνδυνος να προκύψουν ακίνητα «δύο ταχυτήτων» στην ίδια περιοχή, εφόσον τέτοιες μετατροπές πριμοδοτηθούν σημαντικά έναντι των υπολοίπων κατασκευών στην περιοχή, είτε φορολογικά είτε πολεοδομικά. Αυτήν ακριβώς την ισορροπία καλείται να βρει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που θα κληθεί να κωδικοποιήσει το μέτρο που ανακοινώθηκε πρόσφατα στη Βουλή από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, για την επιτάχυνση της αλλαγής χρήσης επαγγελματικών ή βιομηχανικών ακινήτων σε κατοικίες. Με δεδομένο ότι τα ακίνητα αυτά θα ενταχθούν σε καθεστώς ιδιωτικών επενδύσεων με εκπτώσεις φόρου, προβλέπεται και η υποχρέωση του επενδυτή να προχωράει σε μισθώσεις διάρκειας 10 ετών, ενώ θα απαγορεύεται και η χρήση βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Δεν αποκλείεται μάλιστα να προκύπτουν και «μπόνους» τετραγωνικών, καθώς ήδη, σε περιπτώσεις παλιών βιομηχανικών ακινήτων, υπάρχει μεγάλο ποσοστό υπολειπόμενου και αναξιοποίητου συντελεστή δόμησης, που τελικά θα δημιουργεί μεγαλύτερα κτίρια από τα υφιστάμενα. Αυτό είναι κι ένα από τα κίνητρα που έχουν παρακινήσει ιδιώτες επενδυτές, προκειμένου να αξιοποιήσουν παλιά «κουφάρια», ιδίως βιομηχανικού χαρακτήρα.
Οι βιομήχανοι κατασκεύασαν τις εγκαταστάσεις που χρειάζονταν και δεν επεκτάθηκαν παραπάνω. Αυτό σημαίνει ότι μια αλλαγή χρήσης μπορεί να «ξεκλειδώσει» και μεγαλύτερες επιφάνειες, καθιστώντας μια τέτοια επένδυση πιο κερδοφόρο.
Η μετατροπή παλιών εγκαταστάσεων σε κατοικίες ενδέχεται να οδηγήσει σε ακίνητα «δύο ταχυτήτων» στην ίδια περιοχή, εφόσον πριμοδοτηθούν έναντι των υπολοίπων κατασκευών, είτε φορολογικά είτε πολεοδομικά.
Αντιθέτως, σε πιο σύγχρονες κατασκευές βιομηχανικών κτιρίων διατηρείται το «κέλυφος» και αναδιαμορφώνεται μόνο το εσωτερικό του κτιρίου, που επίσης προσφέρει τη δυνατότητα να δημιουργηθεί περισσότερος ωφέλιμος χώρος, καθώς αξιοποιείται το σύνολο του ύψους, κάτι που συχνά σε ένα βιομηχανικό κτίριο «χάνεται».
Παράλληλα, υπάρχουν και κάποιες περιοχές όπου μπορεί η αλλαγή χρήσης σε κατοικία να προσφέρει μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης. Για παράδειγμα, σε κάποιες ζώνες οικιστικού ελέγχου (περιοχές εκτός σχεδίου), όπου επιτρέπονταν και χρήσεις «ελεγχόμενης βιομηχανίας», ή σημεία με ειδικά Προεδρικά Διατάγματα, η χρήση ελαφράς βιομηχανίας/βιοτεχνίας προέβλεπε μειωμένο συντελεστή (π.χ. 0,2-0,3), προκειμένου η όχληση να διατηρηθεί χαμηλά, όπως και ο όγκος των κτιρίων. Αν όμως τώρα, μια τέτοια εγκατάσταση μετατραπεί σε κατοικίες, η οικοδόμηση γίνεται με τον τυπικό συντελεστή 0,4. Αντίστοιχα, ειδικά σε σημεία των Μεσογείων και της Ανατολικής Αττικής, υπάρχουν Προεδρικά Διατάγματα για αποθήκες/logistics και ελαφρά βιομηχανία με χαμηλό συντελεστή (0,2-0,25), γιατί η προτεραιότητα δεν ήταν η ένταση δόμησης. Αν όμως επιτραπεί η αλλαγή χρήση, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης θα είναι υψηλότερος (π.χ. 0,4 ή 0,6) ακολουθώντας τους όρους δόμησης γενικής κατοικίας στην εκάστοτε περιοχή.
Τρία τέτοια έργα αλλαγής χρήσης δρομολογούνται σήμερα στην ευρύτερη περιοχή του Πειραιά (όρια με το Φάληρο). Ο καναδικός όμιλος Mercan σχεδιάζει να μετατρέψει τα 30.000 τ.μ. του κτιρίου του Κεράνη σε 408 πλήρως επιπλωμένες και ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες, πλήρως εξοπλισμένες και επιφάνειας από 42 έως 95 τ.μ., αντίστοιχα η DKG Development έχει αποκτήσει την παλιά βιομηχανία ΑΖΕΛ, ένα ιστορικό συγκρότημα που αποτελείται από τέσσερα επιμέρους κτίρια, συνολικής επιφανείας 12.606 τ.μ. στην «είσοδο» του Πειραιά. Η εταιρεία σχεδιάζει την ανάπτυξη 367 διαμερισμάτων. Σημαντική είναι και η ανάπλαση του πρώην εργοστασίου ζυμαρικών KORONA, στην οδό Αιτωλικού 11 στον Πειραιά, από την MIBS Group. Σε πολύ κοντινή απόσταση από το λιμάνι του Πειραιά δρομολογείται, έπειτα από 30 χρόνια εγκατάλειψης, ένα οικιστικό συγκρότημα υψηλών προδιαγραφών με 158 πολυτελείς κατοικίες, κοινόχρηστους χώρους αναψυχής και εργασίας, rooftop πισίνα, γυμναστήριο, και έναν εμπορικό χώρο στο ισόγειο.
Πάντως, τα αναξιοποίητα επαγγελματικά και βιομηχανικά κτίρια είναι χιλιάδες και ο αριθμός τους μόνο θα αυξάνεται τα επόμενα χρόνια, καθώς όλο και περισσότερα γραφεία έχουν αρχίσει να είναι παρωχημένα και θα απαιτηθούν δισ. ευρώ επενδύσεων για να αναβαθμιστούν ενεργειακά, προκειμένου να συνεχίσουν να αποτελούν αντικείμενο εμπορικής αξιοποίησης, με βάση τη σχετική κοινοτική οδηγία. Καθώς πολλοί ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια, είναι πολύ πιθανό να στραφούν στην πώλησή τους σε ενδιαφερόμενους επενδυτές, με στόχο την αλλαγή χρήσης, είτε για κατοικία είτε για κάτι διαφορετικό, ανάλογα με το ακίνητο και την τοποθεσία.
(από την εφημερίδα «ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ»)